魔幻的深圳楼市,下一个投资机会在哪里?
日期:2019-12-27 浏览

对于全国大多数城市来说,2019年是楼市全面调整的一年,但对于深圳来说,2019年却是丰收的一年。纵观2019全年,深圳已经集齐7个日光盘,开盘去化率7成才算及格,这其中不乏千万级豪宅。

当其它城市接连不断放松调控,靠吸引人才提振楼市时,深圳却苦于房价上涨过快,直接对二手房业主出手,为了打击二手房业主集体“控盘涨价”的行为,深圳市住建局冻结了部分小区的二手房网签。

深圳楼市太过魔幻,瞬息万变,那么在深圳,下一个投资机会在哪里?

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深圳这个区域实现“鲤鱼跃龙门”

今年5月份,一场新闻发布会流传出一张足以影响深圳未来15年的城市发展规划图。

深圳市城市总体规划(2016-2035年)(草案) 上图是深圳最新的一轮城市总体规划2016-2035年版本,正在修编之中,这一轮总规将决定未来15年深圳城市的发展。 修编工作负责人在演讲中提到:

深圳城市中心体系有了新的表述:“1个都市核心区、2个市级中心、3个副中心、6个组团中心”。唯一的都市核心区由三大部分组成:大前海中心、福田-罗湖中心,以及龙华中心

这其中透露的重大信息是,未来龙华将成为深圳都市核心区,与大前海中心,福田-罗湖中心平起平坐。

如果按照张五常所预测的,深圳未来将成为全球的经济中心,那么龙华成为“宇宙中心“也就不再是戏虐的调侃了。也许上面的草案还在修编之中,不是最终的城市规划,那么今年12月11日印发的深圳建设“示范区”行动方案,则将上面关于龙华区的规划实锤了。在这份文件中,深圳各区的排序和新定位是:

做大做优都市核心区,聚焦金融、文化、教育等核心服务功能建设福田中央活力商务区,打造具有创新资源集聚辐射枢纽功能的南山中央智力区,建设罗湖旧城改造可持续发展示范区,打造龙华新兴产业高地和时尚产业新城

我们可以在文件中明确看到,龙华区确实位列深圳都市核心区。

这是一个非常重要的信号,意味着龙华区的城市地位、区域价值、配套水平、建设力度等方方面面将会获得巨大提升,龙华区蕴含着巨大的楼市机遇。

换一种说法是,深圳楼市的下一个投资机会,也许就在龙华!

2

从“睡城”到“宇宙中心”

相比于后知后觉的购房者,嗅觉灵敏的开发商早就开始布局龙华,龙华已经成为兵家必争之地。从近几年的深圳土拍也能看出,龙华土拍竞争尤为激烈,地王频出。

2013年

中海38.2亿拿下龙华地块,楼面价接近2.5万/平

2014年

龙光46.8亿再创龙华地价新高。

紧接其后

首创地块18.5亿,拿下龙华楼面地价4.23万/平

电建金茂5.67万/平楼面地价建造龙华金茂府。

2019年6月14日

在134轮的竞拍后,龙光以可售楼面地价约6.7万/平拿下龙华地块。

在134轮的竞拍后,龙光以可售楼面地价约6.7万/平拿下龙华地块。

龙华区的楼面价已经高达6.7万/平米,按照业内的粗略估算方式,房价约为楼面价的1.5-2倍,2-3年后,龙华该地块新房的平均售价不会低于10万+,在房价上不弱于前海。

从2011年龙华新区成立,到2017年升级为龙华区,不到10年的时间里,龙华区脱掉了“睡城”的帽子,从福田后花园升级为宇宙中心。

设区后,龙华依托北站高铁枢纽,进入发展快车道,连续多年经济增速位列深圳市各区前列。

深圳2018年各区GDP统计数据

2018年龙华GDP达到2402亿元,增速10.3%,全市经济增速亚军(仅次于龙岗的11%)。龙华经济总量首次超过罗湖,排名全市第五。

更为值得关注的是,2015-2018,龙华的户籍人口增速连续三年排名全市第一,随着人口的不断涌入、房价的持续攀升、居住成本变得越来越高,结果造成人口结构重构,优质人口密度不断升高。 据悉,龙华业主多为华为、科技园、车公庙的新中产,他们的年龄偏低,对居住的舒适性要求较高,而目前龙华的产品仍以70/80㎡刚需户型为主,高品质改善型产品较为稀缺,难以满足深圳人的改善置业需求。

3

龙湖春江天玺

正当龙华区处于人口结构重组,产品迭代升级的节点,龙湖带着“春江系”城市高端名宅首次亮相深港,解决深圳置业者的居住需求问题。龙湖向来是产品为王,在业内素有“园林大师”和“别墅专家”之称,连续10年获得“财富中国500强”, 连续8年获得“中国房地产开发企业综合实力10强”,3次入选“福布斯亚太区最佳上市公司50强”,2次荣登“福布斯全球上市公司2000强”。以上荣誉和成就是市场对龙湖筑造品质的认可,而龙湖此次在深圳的住宅首秀,试图从区位、交通、配套和产品四个维度征服深圳人。中轴区位

龙湖春江天玺所在片区位于龙华新中心,规划为现代商贸片区,与“北站商务区+红山文化商业区”并驾齐驱成为龙华双核。

目前龙华红山片区房价高企,二手房成交价格普遍在7-8万/㎡,均价10万+的二手房也不在少数(如金亨利、水榭春天),并且片区可利用空地不多,开发已经趋于饱和,置业成本非常高。

而龙湖春江天玺所在的龙华新中心,距离红山片区不到3公里,房价却比红山低1-4万/㎡不等,项目周边有大量城市更新项目,如约134万㎡的德业基旧改、约25万㎡的海岸城、约35万㎡的中洲旧改,加上已经兑现的44万㎡的壹成中心,共超过245万㎡的旧改体量,其中商业部分达110万㎡。随着这些旧改项目的兑现,龙湖春江天玺将会有一个较大的升值空间,与红山片区看齐。多维交通

龙湖春江天玺距离北站高铁枢纽直线距离约3.4公里,深圳北站地铁通达全市,高铁通达全国,到香港西九龙最快只要19分钟。

高速及快速路形成5横4纵格局,与周边片区如龙华新、老城及坂田片区联系紧密,前往市中心也方便快捷。 地铁轨道交通方面,片区内规划有22/25/27号线,其中22、25号线都经过项目所在区域,距离项目很近。醇熟配套

商业:除项目自带约2万㎡商业,1.2公里处有龙华壹方城和山姆会员店,1.8公里处有约60万㎡壹方天地,2.5公里处有九方购物中心,项目周边旧改涵盖了中洲、海岸、德业基、鸿荣源四大购物中心超110万㎡集中商业建面;

学校:省一级学校松和小学和新华中学,项目北侧建有九年一贯制龙华教科院附属外国语学校,办学规模为32个教学班;

医院:在建的三甲综合医院新华医院和第二儿童医院等;

市政:项目三公里内有深圳最大美术馆(在建),市第二图书馆(在建),音乐公园、龙华文化艺术中心、龙华文化体育中心(在建)、龙华文化广场等顶级配套。

墅级产品

龙湖春江天玺首批推出建面约100-120㎡3-4房平层住宅,约123㎡复式住宅,约40-70㎡1-2房精品公寓。 项目最高29楼,居住人口密度不大,2梯3户的梯户比,每门每户都专门配备了私享电梯厅,这种筑造规格一般只有豪宅才能享受到。

最吸引人的还是123㎡户型,4房2厅2卫,南北通透,四开间朝南,动静分离,每间卧室都非常宽敞明亮,空间感十足,不论是三口之家还是四口之家,都能满足每一位家庭成员对舒适性的需求。最打动人心的往往是一些人性化的小细节,比如:门锁是耶鲁智能门锁,有4种方式开锁,密码、指纹、感应卡、钥匙,实用性很强; 玄关柜设计了自由鞋柜,内部带排气设备,具有除臭防潮的作用,鞋柜上方凹龛区可随手放置女士包、长短雨伞、票卡等物件;

厨房设计成U型,洗切炒皆在转身之间,厨房台面是人造石英石,外边设置了挡水沿、下方设置了滴水线,保护下面的橱柜不受水的侵蚀; 卫生间洗手盆设置在门口,洗浴区设置在卫生间最远处,最大限度地保证干湿分离; 户内门全部安装静音门锁:声音低至45分贝,比一般的门锁低35%……还有非常多人性化的小细节。在园林方面,龙湖春江天玺运用新加坡立体造园术,打造会呼吸的生态交融社区。

定制龙小湖天空飞船,双层儿童活动场地。

龙华首个社区天空农场:跟家人一起走进田园,在小区就能实现。

多功能台阶和坐凳:安全防滑,更多户外活动空间。

星空广场:星点灯光二维投影打在广场,与月亮雕塑相映成趣,在小区里看星星是什么感受?

全龄化泛会所:乒乓桌、室外瑜伽、婴儿车停靠点等,满足不同人群功能需求,将室内空间精装标准沿用到室外活动场地。 现在买入深圳需要跑步进场,年末开盘的项目本就不多,而且非常难抢,日光盘频频出现,龙湖春江天玺无论是未来的升值空间还是产品的舒适度,都非常值得关注。